Дела о признании недействительными договоров о недвижимости (дарение, купля-продажа, мена и пр.)

Признание сделки недействительной приводит к восстановлению положению вещей, существовавшему до ее заключения. Недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными.

Если сделка носит статус оспоримой, не противоречит закону, но ее совершение никто не оспорил, то она влечет за собой наступление предусмотренным текстом договора последствий. Скажем, сделку, совершенную лицом в возрасте от 14 до 18 лет, его родители могут признать недействительной через суд. Но если они этого не делают, то сделка имеет установленную законом силу.

Что касается сделок с недвижимостью, то несовершеннолетние вроде бы вообще не имеют права их совершать, но если им есть 14 лет, то эта сделка тоже будет оспоримой. Если же 14 лет еще не исполнилось, то согласно статье 172 ГК РФ таковые сделки считаются ничтожными.

Как и сделки с недееспособными, не соответствующие закону или предписываемой законом форме, мнимые и притворные. Ничтожная сделка недействительна изначально, с момента ее совершения – ее действительность даже не надо оспаривать.

Важно помнить, что подать иск о признании сделки недействительной может лишь специально наделенное таким правом лицо. По оспоримым сделкам – заинтересованные лица: стороны сделки, те же родители несовершеннолетнего, попечители ограниченно дееспособного лица и т. д. А признания ничтожной сделки недействительной может потребовать любое заинтересованное лицо.

С ничтожностью сделки с недвижимостью все более или менее понятно (хотя в судебном процессе, если таковой начнется, участие профессионального юриста никак не помешает): например, договор купли-продажи квартиры подписан сторонами, но сделка не зарегистрирована в ЕГРП, хотя закон того требует – значит, сделка ничтожна.

Или сделка заключена с нарушением закона. Так, гражданин продал квартиру, принадлежащую ему единолично на праве собственности. Данная сделка оформлена и зарегистрирована в установленном законом порядке. Но впоследствии оказалось, что продавец состоит в браке, а данная недвижимость приобреталась им уже после заключения брака, и таким образом является совместно нажитым с супругой имуществом. А потому для распоряжения этой квартирой требовалось письменное согласие супруги, которое получено не было.

В результате супруга обратилась с иском о признании этого договора недействительным в суд, который ее иск удовлетворил.

С оспоримыми сделками все несколько сложнее – даже оснований для возникновения судебного спора огромное множество.

Например, сделка мены жилыми помещениями является мнимой – договор заключен по форме, но стороны по-прежнему пользуются тем же жильем. Поэтому в какой-то момент заинтересованное лицо может потребовать признания этой сделки недействительным.

Аналогично притворным может быть признан договор дарения: одна сторона дарит жилье другой, но продолжает им пользоваться. Обычно так прикрывается наследование, дабы не оформлять завещание, но отстранить других претендентов на наследство (не так давно – еще и от уплаты налога на наследство).

Или, например, заключен договор дарения между пожилым человеком и его родственником. Придраться к его содержанию невозможно, договор регистрируется, вносится запись в ЕГРП – никаких проблем. Однако спустя какое-то время даритель обратился в суд, пожаловался в иске на ухудшение ухода за ним и указал, что в момент сделки плохо себя чувствовал и не мог в полной мере вникнуть в содержание договора, а ему объясняли, что это договор пожизненной ренты с иждивением. Суд принял его доводы и вынес решение о признании договора недействительным.

Встречаются случаи, когда договор заключается под заблуждением одной из сторон, которое имеет существенное значение. Согласно статье 178 ГК РФ заключенная под влиянием заблуждения сделка может быть признана недействительной. Если речь идет о договорах, связанных с передачей прав на недвижимость, то заблуждаться в первую очередь может покупатель в качествах приобретаемого жилого помещения.

Или может статься, что договор дарения квартиры заключается под влиянием угрозы – это тоже основание для признания сделки недействительной.

Когда же сделка заключается через представителя (например, по доверенности), то возможен и сговор между этим представителем и другой стороной. Допустим, представитель получил выписку из ЕГРП, в которой указаны обременения, наложенные на приобретаемую квартиру, а самому покупателю об этом не сообщил. И такой договор может быть признан недействительным.

Бывают и кабальные сделки – когда, скажем, покупатель недвижимость знает о том, что продавцу срочно понадобились деньги, и продает ему недвижимость по цене, которая существенно ниже рыночной.

Это далеко не все ситуации, в которых можно оспорить сделку и признать ее недействительной в судебном порядке, поэтому, как только у вас появятся сомнения в условиях предложенного договора, надо обращаться к юристу за профессиональной консультацией. А если уж дело дошло до суда – то адвокат потребуется и для правового сопровождения судебного процесса.

Отдельно надо сказать о случаях, когда лицо приобрело недвижимость, которая принадлежала продавцу на основании сделки, впоследствии признанной недействительной. Если это лицо не знало об условиях недействительной сделки, то является добросовестным приобретателем, а потому никаких негативных последствий от признания недействительности сделки ему вроде бы ждать не приходится.

Скажем, в вышеприведенном примере о признании сделки купли-продажи квартиры без согласия квартиры недействительной таковая была перепродана третьему лицу. Должно ли оно вернуть квартиру, недобросовестный супруг или первый покупатель – квартиру или деньги?

И статус добросовестного приобретателя тоже придется отстаивать, и решать подобные вопросы – тут без юриста придется очень нелегко и лучше уж прибегнуть к услугам профессионала.